Αποκαλυπτική έρευνα με τη συμμετοχή ειδικών της αγοράς ακινήτων
Το 83% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών θα μειωθούν τους επόμενους έξι μήνες, το 61% προβλέπει χαμηλότερη ζήτηση για αγορά κατοικιών το επόμενο εξάμηνο, ενώ το 50% των ειδικών της κτηματαγοράς προβλέπει ότι η κρίση στην κτηματαγορά θα διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια.
Η ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με τη χειρότερη κρίση της, παρουσιάζοντας «καθίζηση» με την αγοραστική δύναμη των ελληνικών νοικοκυριών να είναι ασθενής και ευάλωτη, ενώ τα αποθέματα κατοικιών είναι αρκετά, προκαλώντας υπερπροσφορά ακινήτων. Ταυτόχρονα και η ζήτηση είναι αρκετά χαμηλή.
Τα παραπάνω επισημαίνουν ειδικοί σε έρευνα για την αγορά ακινήτων που πραγματοποίησε πρόσφατα ο τέως καθηγητής Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών κύριος Επαμεινώνδας Πανάς.
Σύμφωνα με τον ίδιο, «το σημερινό χαρακτηριστικό της κτηματαγοράς είναι ότι αυτή λειτουργεί σε συνθήκες επίμονης ύφεσης και υπερπροσφοράς κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων. Η κτηματαγορά χρειάζεται τη δημιουργία ενός κλίματος με προοπτική, ικανό να αντιμετωπίσει επιθετικά την ύφεση που εμφανίζεται. Φυσικά, δεν είναι εύκολο να περιμένει κάποιος ότι θα αλλάξει το κλίμα που επικρατεί σήμερα στην κτηματαγορά, όταν η Πολιτεία συνεχώς επιβάλλει φόρους, οι τράπεζες δε χορηγούν δάνεια, υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων και έλλειμμα ρευστότητας. Στην καλύτερη των περιπτώσεων, αν δε ληφθούν δραστικά μέτρα και δε χαραχθεί επιθετική στρατηγική αντιμετώπισης της κρίσης σε ένα τόσο νευραλγικό τομέα της οικονομικής ζωής της χώρας μας, θα παραμένουμε σε κατάσταση έντονης κρίσης».
Ο κ. Πανάς επισημαίνει ότι οι υψηλές αξίες των ακινήτων όπως διαμορφώθηκαν από το 2000 και μετά, καθώς και η χορήγηση των στεγαστικών δανείων, ήταν το δέλεαρ πολλών Ελλήνων προκειμένου να αγοράσουν κατοικία, όμως οδήγησαν στη σημερινή κακή συγκυρία. Στην κτηματαγορά δεν υπήρχε «φούσκα» των τιμών των ακινήτων, ούτε και έσκασε αυτή η φούσκα, απλά έτσι όπως διαμορφώθηκαν οι τιμές, σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση της χώρας, η κρίση επεκτάθηκε και στο χώρο της κτηματαγοράς. Έτσι τα «χρυσά χρόνια» για την ελληνική κτηματαγορά έχουν λήξει.
Τα αποτελέσματα της έρευνας
Οι τιμές των ακινήτων, παρά την οικονομική κρίση, δεν παρουσίασαν κάποια απότομη πτώση. Η κρίση όμως στην Ελληνική κτηματαγορά ενισχύθηκε από το αίσθημα ευφορίας που επικράτησε κυρίως την περίοδο 2004 - 2005 και από την περιφρόνηση ενός σημαντικού για τη συγκεκριμένη αγορά παράγοντα: του δημογραφικού προβλήματος.
Έτσι, το πρόβλημα ή η κρίση στην Ελληνική κτηματαγορά εντοπίζεται τώρα στο αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών στην Ελλάδα - το μέγεθός τους κυμαίνεται από 200.000 έως 270.000 ακίνητα - και στο γεγονός ότι η κτηματαγορά είχε καταστεί «τραπεζοκίνητρος».
Ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών (200.000 - 270.000 σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας) συνέβαλε καθοριστικά στην κρίση και φαίνεται ότι εμποδίζει την έξοδο από αυτήν, παρά το γεγονός ότι ήδη έχει μειωθεί η οικοδομική δραστηριότητα.
Ο πυρήνας της οικοδομικής κρίσης στην Ελλάδα θεωρούμε ότι είναι η παραγωγή υπεράριθμων κατοικιών, που δημιούργησε την υπερπροσφορά των κατοικιών. Σήμερα υπάρχει ένας σημαντικός αριθμός αποθέματος κατοικιών.
Το απόθεμα αυτό αποτελεί ένα βάρος για τους ιδιοκτήτες - κατασκευαστές, γιατί δεσμεύει κεφάλαια και έχει και κόστος συντήρησης. Η υπερπροσφορά είναι δύσκολο να απορροφηθεί στην περίπτωση αγαθών όπως είναι η κατοικία. Και γίνεται αντιληπτό ότι δεν είναι εύκολη διαδικασία.
Υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών χωρίς όμως να υπάρχει η ανάλογη μεγέθυνση του πληθυσμού.
Την άσχημη κατάσταση επιδείνωσε ακόμη περισσότερο το γεγονός ότι, οι Τράπεζες μείωσαν δραστικά το δανεισμό και έτσι με το κλείσιμο της στρόφιγγας χρηματοδότησης, έμεινε από καύσιμα η κτηματαγορά.
Από τα στατιστικά στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ προκύπτει ότι από το 2005 όπου είχε κορυφωθεί η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών και μετά, η οικοδομική δραστηριότητα ακολουθεί πτωτική πορεία. Παρατηρήθηκε μεγάλη έξαρση στη μείωση της έκδοσης των αδειών νέων οικοδομών και ακόμα χειρότερα επειδή είναι φυσικό ένα ποσοστό αυτών των αδειών μόνο θα υλοποιηθεί.
Κρίση στην οικοδομική δραστηριότητα που θεωρείται και μια από τις σημαντικότερες κινητήριες συνιστώσες της οικονομικής ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας, αναπόφευκτα σημαίνει σημαντική επίπτωση στην ανεργία. Επειδή οι προβλέψεις για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι για το 2014 δε φαίνεται να αναστρέφονται, αυτό σημαίνει ότι η ανεργία από την οικοδομική δραστηριότητα θα αυξηθεί. Αν συνυπολογίσουμε εδώ και την εικόνα του κατασκευαστικού κλάδου, που η συνολική του δραστηριότητα το 2013 έχει διαμορφωθεί σε χαμηλότερα από το 2012 επίπεδα, γίνεται αντιληπτό ότι συνολικά ο κλάδος θα επηρεάσει αρνητικά και το ΑΕΠ της χώρας.
Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντικά οικονομικά προβλήματα, προς το παρόν δεν υπάρχουν προοπτικές ανάκαμψης, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η πιθανότητα διακοπής της λειτουργίας τους.
Γενικά, δυσοίωνες είναι οι εκτιμήσεις των ειδικών της κτηματαγοράς. Πότε θα έρθει η ανάκαμψη, δε μπορεί να προβλέψει κάποιος με βεβαιότητα. Η κρίση φαίνεται ότι θα διαρκέσει αρκετά, αν και μπορεί να εμφανισθούν μικρά σκαμπανεβάσματα, τα οποία θα οφείλονται σε προσωρινές και ευκαιριακές προσφορές των κατασκευαστών. Το «καλό μήνυμα» είναι - σύμφωνα πάντα με τους ειδικούς της κτηματαγοράς - ότι δεν υπάρχει «φούσκα» με τα ακίνητα, γιατί αν υπήρχε, τότε δε θα μπορούσε κάποιος να εκτιμήσει και το βάθος της κρίσης.
Δεν αναμένεται ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς κατοικίας σύμφωνα και με τις εκτιμήσεις των προβλέψεων των παραγόντων της αγοράς, όπως προκύπτει από την παρούσα συγκυρία.
Οι κατασκευές νέων κατοικιών έχουν μειωθεί σημαντικά, ενώ οι πωλήσεις -σύμφωνα με τους ειδικούς της κτηματαγοράς- έχουν μειωθεί κατά 50-70%, δημιουργώντας έτσι ένα πλεόνασμα προσφοράς το οποίο όμως, λόγω του «αμυντικού συστήματος» των κατασκευαστικών εταιρειών, ακόμα δεν έχει ωθήσει σε σημαντικό βαθμό τη μείωση των τιμών των ακινήτων.
Το μεγαλύτερο ποσοστό των ειδικών (50%) εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο έως τρία χρόνια. Ένα σημαντικό ποσοστό 19,1% εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο χρόνια. Το 87,2% - αθροιστικά - των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια.
Αυτή η εκτίμηση του 87,2% των ειδικών, για διάρκεια μέχρι τρία χρόνια, δεν είναι και πολύ μακριά από αντίστοιχη που δείχνει σχετική μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ). Πιο συγκεκριμένα, στη μελέτη του ΔΝΤ σχετικά με τις οικονομικές υφέσεις που έλαβαν χώρα σε 21 χώρες του ΟΟΣΑ, από το 1960 μέχρι σήμερα, επισημαίνετε -μεταξύ άλλων- ότι:
«… η μέση διάρκεια της κρίσης στις τιμές των ακινήτων είναι τεσσεράμισι χρόνια και η μείωση της αξίας φτάνει το 30%.»
Σχεδόν έξι στους δέκα ειδικοί, θεωρούν ως προϋπόθεση του τερματισμού της κρίσης στην κτηματαγορά, τον τερματισμό της κρίσης της Ελληνικής Οικονομίας.
Οι ειδικοί της κτηματαγοράς, αποφαίνονται για το πού οδηγείται η κτηματαγορά. Με βάση τις τιμές των δεικτών εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς, θα πρέπει να αναμένουμε σημαντική έντονη ύφεση στην κτηματαγορά, συνεχόμενη πτώση των τιμών των ακινήτων, πιο μεγάλη σε σχέση με το παρελθόν.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου
Ας είμαστε ευγενείς στο σχολιασμό.